カテゴリー: 嶋のブログ

ご挨拶

弊社は、宅建士の個人事務所という珍しい営業形態で宅建業者免許を取得し不動産業を営んでおりますが、お客様や取引先の要望に対して迅速対応が可能となり、おかげさまでこの営業形態を好評いただいております。
不動産の売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理についてどこへ相談したらいいのかお悩みでしたら弊社を利用することもご検討いただけますと幸いです。
◇東京２３区全ての区で取引実績有。
◇西武線沿線や東武線沿線も得意です。
◇商業地、ビル等の事業用不動産の対応可。
◇借地権不動産のご相談も承ります。
不動産に関することは難しい案件でもお気軽にご相談ください。

お問い合わせ先

株式会社嶋不動産事務所
電　話：03-6914-1753
ＦＡＸ：03-6914-1757

メール：d.shima@shima-reo.jp

所在地：〒171-0022
　　　　東京都豊島区南池袋2丁目8番5号
　　　　ライオンズマンション南池袋607号室

※宅建士の個人事務所という営業形態の為、事務所を不在にしていることが多く、事務所へお越しいただく場合は、事前に希望される訪問日時をご連絡くださいますようお願いいたします。
※事務所不在中でも固定電話を携帯電話へ転送しておりますし、メールも携帯電話にて確認いたします。また、私のLINE等をご存じでしたら、直接メッセージをお送りいただければと思います。
※SNSのDMでもご相談を承りますのでご活用ください。

株式会社嶋不動産事務所
代表取締役　嶋　大輔
＜保有資格＞
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、少額短期保険募集人
＜経歴＞
2008年～住友不動産販売にて
　　　　 不動産売買仲介業務を担当
　　　　 配属先:八重洲、小石川、松戸、上野
2013年～三井住友トラスト不動産にて
　　　　 不動産売買仲介業務を担当
　　　　 配属先:池袋、三軒茶屋
2019年～地場業者にて
　　　　 不動産の買取・売買仲介業務を担当
　　　　 配属先:本店、浅草
2024年～株式会社嶋不動産事務所代表取締役
　　　　（東京都豊島区）

不動産取得税の通知がきて驚いた…。

固定資産税がこんなに高いなんて…。

Ⅹでこんなポストをよくみかけます。
不動産の購入を検討する段階で資金計画を確認していないんでしょうか？
多くの不動産屋さんは決済後の諸費用についてアドバイスが少ないので、わたしが実践している試算方法を少し書きたいと思います。

不動産取得税と固定資産税都市計画税の計算式は軽減措置等を除くとこんな感じです。
固定資産評価額×税率＝不動産取得税
固定資産評価額×税率＝固定資産税都市計画税

つまりまずは購入する物件の固定資産評価額を把握する必要があります。評価証明書や固定資産税納税通知明細等の資料があればこれで試算できますが、売買契約までに不動産屋さんが資料を揃えていないこともあります。

ですので私は自分で土地と建物の固定資産評価額を試算して資金計画をたてて購入申込みの準備をしています。

土地はこのサイトで前面道路の固定資産税路線価を確認します。

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

固定資産税路線価×土地面積≒固定資産評価額

建物は、私自身が過去の評価証明書や固定資産税納税通知書をたくさん持っているので、類似物件の評価額から試算しています。

類似物件建物の固定資産評価額÷類似物件の床面積≒類似物件の固定資産評価額平米単価
類似物件の平米単価×購入物件建物の床面積≒固定資産評価額

試しに東京都内の土地の固定資産評価額を試算して不動産取得税と固定資産税都市計画税も試算してみますね。

土地面積：100平米
固定資産税路線価：513,000円
固定資産評価額＝100平米×513,000円＝51,300,000円
不動産取得税＝51,300,000円×1/2×3%＝769,500円
固定資産税＝51,300,000円×1/6×1.4%＝119,700円
都市計画税＝51,300,000円×1/3×0.3%＝51,300円

イメージはこんな感じです。
あくまで目安ですし物件によって計算式を注意しないといけませんが、私は慣れているので少し高めの金額で見積もって実際に納税額が少なくなるので安心してます。

ちなにみ居住用で購入する場合は軽減措置が受けられる場合が多いけど、不動産取得税も固定資産税都市計画税も税率や軽減措置等は状況次第で異なりますのでご注意ください。

購入後に予期せぬ税額に驚かないように資金計画は慎重に確認するようにしてくださいね。

既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、法改正や都市計画の変更等の事後的な事情変更により、建築当時は適法であった建築物が、現行の建築基準法令の規定に適合しなくなってしまったものをいいます。法律の改正は、遡って適用されませんので、たとえば、ある建築物が、建築基準法における規制が厳しくなったために既存不適格建築物となってしまったとしても、建築基準法違反（後述する違反建築物）とは扱われず、原則としてそのままの状態で存在することが認められます。ただし、一定規模を超える増改築を行う場合には、不適格な状態を解消して、建築物全体が建築基準法令の規定に適合したうえでないと、増改築を行うことができません。

違反建築物
違反建築物とは、既存不適格建築物とは異なり、建築当時の時点で法令に違反している建築物をいいます。具体的には、建蔽率・容積率の制限に違反したもの、敷地の接道義務に違反したもの、違法な増改築・用途変更を行ったものなど、建築基準法令の規定又は法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物等は違反建築物となります。

既存不適格建築物や違反建築物について、登記簿の床面積を掛け算して既存不適格建築物だとか違反建築物だとか判断して説明を行っている宅建士がいますけど、建築基準法冷等に違反しているか否かの判断（評価）は、行政庁が行うものであり、宅建業者が行うものではありません。

戸建やビル等の売買は、建築時の資料（設計図書や竣工図等）と現況が一致しているか否かを慎重に調査して、建築基準法に抵触している可能性が高ければ「可能性が高い」という趣旨の説明に留めることが大事だと思います。

買主様が金融機関から購入代金の融資を受ける場合は、融資審査の提出書類に重要事項説明書も含まれますし、その結果、建築基準法に抵触する物件は融資が受けづらくなる場合もあるので、なおさら慎重な調査と説明が求められます。

対象不動産は既存不適格建築物であり～
と断定する説明が重要事項説明書に書いてあったら、
ちゃんと根拠はあるのか？
宅建士の判断ではなく行政庁等の判断を仰いだのか？
と必ず質問するようにしてくださいね。

また、宅建業者は、新築の違反建築物については、仮に、違反建築物であることを買主が理解して承知していたとしても、取引に関与してはいけないので、宅建業者側も注意しましょうね。

今日は不動産売却の一般的な流れをおさらいして、失敗しない不動産査定の申込み方法について書いてみました。

不動産売却の一般的な流れ

1. 初回面談
2. 価格査定
3. 媒介契約締結（売出価格）
4. 売却活動
5. 購入申込書受領、条件交渉
6. 売買契約締結（売買価格）
7. 決済準備
8. 残金決済・引渡し
9. 確定申告

物件や売主様の売却事情によって進め方の違いはありますけど、概ねこのような流れで進んでいくことが多いですね。

不動産の査定価格について

中古車は買取業者の査定結果のため、査定価格＝売買価格のイメージが強い反面、不動産は仲介業者の査定結果のため、仲介業者自身で買うわけではないことから、査定価格＝売買価格のイメージは弱くなります。
しかし、不動産会社は、媒介契約書の価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにしなければならないと法令で定められています。

（媒介契約）
第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
↓
２　宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

宅地建物取引業法より抜粋

つまり、不動産の査定は、仲介の立場で「この価格で売れますよ」といった断定的な査定はできないものの、価格の根拠を明らかにしなければならないルールがあるため、「この価格なら売れるんじゃないか？」「この価格で売りに出せば反響が得られるんじゃないか？」という意見を基に査定していることを理解してください。
そして、最近は、買取保証付き仲介を提供している不動産会社もあり、各社それぞれ異なる根拠を示して査定しますから、とにかく査定価格だけではなく、その根拠も含めて査定結果の精度を検証するようにしましょう。
なお、高い査定価格を提示されて媒介契約を締結したけど、実際には売れない価格で売りに出していて、振り返れば好条件での売却機会を逃した事例がたくさんありますから、根拠のない高いだけの（精度の低い）査定価格には惑わされないよう気を付けてくださいね。これは、不動産会社側に過度な競合意識がはたらき、顧客本位の意識が欠如した典型例です。

価格査定の申込みはどうすればいいのか？

１．だいたいの相場だけわかればいい人

しつこい営業を受けずに簡易査定を申込める安心な不動産会社を知っていればいいんですけど、特にそのような不動産会社がいなければ、LIFULL HOME’S匿名査定を利用してみてはいかがでしょうか。
お客様の個人情報や物件を特定する情報は不動産会社へ開示せずに、所在地域（〇丁目まで）や面積等の概要のみを開示するだけで、だいたいの相場観を把握できますし、不動産会社側も時間と労力をかけずにサイト上に簡易査定結果を入力するだけで済むので、お互いに利用価値が大きいと思います。

https://www.homes.co.jp/satei/kani

一般的な一括査定サイトを利用して複数の不動産会社へ同時に査定を申込む選択もありますが、各不動産会社へ査定一件ごとに課金している仕組みを考慮すると、私は利用をお勧めできません。
一括査定サイトからの反響で売買仲介を担当したことはあるので全てを否定するつもりはありませんが…。

２．不動産売却を具体的に考えている人

不動産売却を具体的に考えている人は、より精度の高い査定結果を準備しなければなりません。
そこで、売主様から不動産会社へ直々に査定を申込んであげれば、不動産会社側が過度な競合意識を排除して、顧客本位の精度の高い査定結果を得られる可能性が高まりますので、知り合いから不動産会社を紹介してもらったり、査定物件に関連する地域の不動産会社から数社選んだりして直々に査定を申込んでみてください。
例：大手１～２社、中小１～２社
もし、一括査定サイトの利用をお考えでしたら、先ほどご紹介したLIFULL HOME’S匿名査定の結果をみて、情報を開示する不動産会社を選び売却相談へ進むことができますのでお試しください。
そしてどうしても直々に査定を申込みたい不動産会社が見つからなければ私へご相談ください。私が根拠を明らかにして査定させていただくか、もしくは、信頼できる不動産会社探しをお手伝いさせていただきます。
私より仕事ができる不動産屋はたくさんいますけど、私より仕事ができない不動産屋はその何倍もいますから、ぜひ弊社の利用もご検討ください。

この記事のまとめ

• 不動産の査定は査定価格＝売買価格のイメージが弱くなる
• 査定価格だけではなく、その根拠も含めて査定結果の精度を検証する
• 根拠のない高いだけの（精度の低い）査定価格には惑わされないよう気を付ける
• 簡易査定はLIFULL HOME’S匿名査定がおすすめ
• 不動産会社へ直々に査定を申込めば顧客本位の精度の高い査定結果を得られる可能性が高い

家を買うと家を建てるの違いをわかっていない人が割と多いようなので、この記事ではとりあえず新築住宅におけるお客様と業者の立場の違いのみを解説しております。新築住宅を手に入れるには、まず自分と業者の立場を理解することからスタートです。

家を買う

お客様の立場：買主
契約の種類　：売買契約
業者の立場　：売主
業者売主⇐売買契約⇒お客様買主

家を建てる

お客様の立場：注文者（発注者）
契約の種類　：請負契約
業者の立場　：請負者（受注者）
お客様注文者⇐請負契約⇒業者請負者

特に家を建てる場合のお客様の立場は、工事を発注する注文者であるという自覚を持ってください。もし、注文者としての自覚を持てなければ、以下の３点のいずれかに行動を移してトラブルの未然防止に努めてください。

1. 業者との打ち合わせに詳しい人を同席させる
2. 建てるのを諦めて新築住宅の購入を検討する
3. 新築住宅を手に入れることをいったん諦める

なお、中古住宅は購入（買主の立場）してからリフォーム工事（注文者の立場）となりますから、同様に自分の立場を整理して計画を進めていただければと思います。

お取引いただいたお客様、ならびに案件をご紹介いただいた関係者の皆さまへ

まず始めに９月は弊社の決算月でした。
まだ起業して間もなく、手探りで仕事するような状況が多くあり、反省点ばかりではありますが、お取り引きいただいたお客様、ならびに案件をご紹介いただいた関係者の皆さまへ深く感謝申しあげます。
１年間ありがとうございました。
支えていただいている皆さまや応援していただいている皆さまの期待に応えられるように、新しい期も仕事で結果を出して恩返ししようと決意を新たに頑張りますので、今後とも嶋不動産事務所をよろしくお願い申しあげます。

ラブタイプ診断やってみた

話はがらっと変わるんですが、SNSで流れてきたラブタイプ診断をやってみました。１６の質問に答えて気軽に結果が出る性格診断というか心理テストみたいなものでした。
あまりこういうものは好んでやらないんですけど、何となくどんな結果がでるのか興味が湧いたので試しにやってみました。
結果は…。

FAPE（最後の恋人）って診断結果でした。

FAPEの解説コメント冒頭にはこのような説明がありました。
令和のマザーテレサですって笑
１６の質問には悩まず正直に答えたつもりですけど、「なんだこの質問？」「こんな質問どうでもいいわ」という質問がありましたし、私は自己主張は割と強い方だと思うのでこの診断結果が合っているのか否か不安ですね。
やはりゲーム感覚というか、そもそも普段から自分で自分を評価することに興味ないですし、でもまあ、他人が私を評価する際の参考になればいいのかなという印象です。
こういうものが自分自身の人格や性格を決定するものではありませんけど、診断結果を知り合いに報告したら、一番性格が良いタイプって診断結果のため、羨ましがられるようなお返事をいただきました。

なので嶋大輔ってどんな奴なんだろう？と気になる方（いると願ってます笑）はラブタイプ診断結果から私の人格や性格を想像してみてください！

Love Type 16 Quizlovetype16.com

ちなみに、皆さんの診断結果はどうでしたか？
無料で診断できましたので、気分転換に試してみてはいかがでしょうか。

突然ですけど、宅地建物取引士証ってしょぼくないですか？

今年、賃貸不動産経営管理士証が届いた時に金色のカード型のものが届き、しっかり作ってあるなあって印象を受けまして、なおさら宅地建物取引士証が安っぽく見えました。

先日、宅地建物取引士と偽って働いていてた人がとある不動産会社を解雇されたとのニュースがありました。

宅地建物取引業者（不動産会社）の登録は国土交通省の検索システムで調べることができるんですけど、宅地建物取引士を調べるための検索システムはないんですよね。

建設産業・不動産業：建設業者・宅建業者等企業情報検索システム – 国土交通省国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。www.mlit.go.jp

私は、共同仲介や買取業者と取引をするときに、担当の宅地建物取引士が本物か偽物か不安になる時ありますし、従業員の５人に１人の割合で宅地建物取引士が働いていないと宅地建物取引業を営業してはいけないので、中にはこのルールを守っていない、もしくは、誤魔化して営業している業者がいると噂を耳にすることもありますし…。

なぜ、国土交通省や不動産団体は宅地建物取引士の検索システムを出さないんですかね？宅地建物取引士の検索システムを出すことで不都合でもあるんですかね？他の士業は、いちおう登録状況を検索できるように各団体が検索システムを整備しているのに。

宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ呼び名が変わりだいぶ経ちますけど、先日参加した宅地建物取引士の講習で「士業としての自覚をもち～」って話を聞いてきましたよ。

でも実際は、不動産業界の透明性が全然整備されていなくて、宅地建物取引士に関するルール違反を規制しきれていないのが現状ではないでしょうか。

そもそも、こんな安っぽくて薄っぺらな宅地建物取引士証では、偽造しようと思えばいくらでも偽造できてしまうんじゃないですか。

地面師事件をちょこちょこ耳にしますし、宅地建物取引士の成りすましによる大きな事件が起きないことを願います。

そして、不動産会社を利用する側の人はあまり関心のない話題かもしれませんけど、目の前にいる人は本物の宅地建物取引士なのか？って気持ちは心の片隅に置いておいてくださいね。

最近、同業者さんから「髪薄くなった？」って言われることが増えました。

私は毛量が多いので軽さを出してもらうために理容室でしっかり梳いてもらっているんですけど、このようなコメントを頂くようになれば、いよいよ老け込んできたんだなと感じています。

髪型って大事ですよね。自分も40代になり、白髪も増えてきて、いつまでこんなこと言ってられるかわからないんですが…。

なんとなく年齢を重ねたら短髪の方が清潔感があるし、なにより短髪はお手入れが楽ちん！と思って今の髪型にしていますが、仕事上でお客様や取引先へ不快な思いをさせたくないなという思いもあり、髪型を変えようと計画しています。

まあ、ちょうど気分転換もしたかったので髪型を変える良いタイミングなのかなと。

そして今は、毎月髪を切りに行っているペースを止めて頑張って伸ばしています。いつもは自分の要望を伝えて切ってもらっているけど、長い期間担当してもらっている理容師さんから見た私のイメージやアドバイスを多く取り入れてみようかなと考えています。

あ、私は、美容室より理容室派です。

伸ばすのも似合ってればいいなと思うんですけど、私の髪質が強く直毛すぎて、伸ばすと頭のてっぺんがつぶれて、サイド部分が横に膨れてしまうため、過去にお世話になったスタイリストさんも苦労していました。

ちなみに高校球児を経験しているので坊主頭には抵抗なくて、禿げてきたら坊主頭にしようって決めていますが「人相がさらに悪くなる」とか「頭の形が悪いから坊主は似合わない」とか言われているので今は坊主頭を保留にしています。

営業や接客業は見た目が大事！

第一印象で仕事の進み方は大きく変わってきますからね。それにチャンスがあれば結婚や事実婚も考えたいし。

性欲を捨てるか？髪の毛を捨てるか？みたいな論争がXで話題になりましたけど（こんな話題は男性しか興味ないと思いますけど笑）、良い禿げ方をして良い歳の取り方をしたいものですね。

私は、そんなに食べ歩きしている方ではないんですが、池袋って「そば屋さん」と「うどん屋さん」で比べるとうどん屋さんが多くないですか？

そんな池袋で私の勤務先近くに店舗を構える手打そば「松楽」さん。
創業1957年なんですって。
いろいろあってお休みしている期間が数カ月あったようですが、本日、お店の前を通ったら営業していたので久しぶりに寄ってみました。
注文したのは名物「肉せいろ」

ご飯の記事を投稿しておきながら食レポできなくて申し訳ないんですけど、つけ汁が他のお店とは違うんですよ。見た目にわかりますかね？どんなお味かは食べてからのお楽しみということで！
そばには野菜がたっぷり乗っていて、つけ汁の豚肉との相性が抜群に良くて並盛でもお腹いっぱい。
そば湯も付いてくるので、私はつけ汁も飲み干してしまうくらい他店では味わえない美味しいつけ汁だと思っています。

松楽 (池袋/そば)★★★☆☆3.34 ■池袋 日本蕎麦 松楽 電話03-3987-5555 ■予算(夜):￥2,000～￥2,999tabelog.com

しかし松楽さんの味を求めて68年間お客様に愛され続けてきたって、相当な努力と継続する精神力があったんでしょうね。
こういうお店を訪ねると、私はまだ40歳で老け込むわけにはいかないし、これからもっと多くの人を支援できるような事業も考えたいなって良い刺激を受けます。

世の中の困っていることや不便なことを新規事業のヒントにすればいいんですって。

不動産業界も課題は山積みですよね。
顧客と不動産業者（物件）を結ぶ新しい「何か」や、不動産取引で困らないための「何か」も必要だと感じています。
この「何か」が、私の中で今は漠然としているので、しっかり事業計画をたてて実現できるように準備をしていきたいです。

皆さんは不動産業界や不動産屋さんに対してお願い事や止めてほしい事ありますか？
これから不動産を借りたり買ったりを検討している方は不動産業界や不動産屋さんにどんなことを期待しますか？